Что такое счет эскроу

Достоинства и недостатки

Применение эскроу даёт такие плюсы:

  • Стороны самостоятельно решают, что для банка будет доказательством совершения сделки. Для этого в договоре указывают комплект документов, которые необходимо применить. Например, при продаже квартиры это может быть акт приёма передачи или выписка из Единого реестра прав собственности на недвижимость. Конечно, в данном случае разумно будет выбрать второй вариант.
  • При использовании рассматриваемого способа обе стороны получают защиту от мошенничества. Оплата произойдёт только в том случае, если обе стороны полностью выполнят свои обязательства.
  • Каждая из сторон может отказаться от выполнения сделки, не доводя её до завершения.
  • Использование эскроу в долевом строительстве позволяет эффективно защитить права дольщиков. Применение такого способа расчётов предусмотрено федеральным законом.
  • Даже в случае, если субъекты имеют задолженности по алиментам и штрафам, с этого счёта деньги судебным приставам изъять нельзя.

Однако при использовании эскроу имеются существенные минусы:

  • Не все банки имеют право оказывать такие услуги.
  • В течение некоторого времени внесённая сумма является заблокированной.
  • Деньги, которые переведены на это счёт не приносят прибыли ни одной из сторон. На них банк проценты не начисляет.
  • Использование услуги предоставления эскроу не является бесплатным. За открытие счёта обычно требуется заплатить комиссионные в размере 0,7-1,0%.

Несмотря на имеющиеся недостатки такой способ активно применяется в различных видах сделок.

Договор счета эскроу

Российское законодательство дало позволение резидентам РФ заключать договор счета эскроу с 1 июля 2014 года. Согласно Гражданскому кодексу РФ сторонами такого договора являются:

  1. покупатель, выступающий депонентом, или владельцем счета
  2. продавец, выступающий бенефициаром
  3. посредник, он же гарант сделки — банк, выполняющий функцию агента

В то же время в главе 47.1 ГК упоминаются те же эскроу-агенты, что и в зарубежных странах:

  • нотариусы;
  • юридические лица — без уточнения, какие именно.

Там же обозначено, что предметом договора может являться имущество, тогда как согласно ст. 860.7 — только деньги.

Суть договора эскроу:

  • счет эскроу открывает банк, оказывающий такую услугу и берущий на себя обязанности агента, минимизируя риски обеих прочих сторон соглашения — бенефициара, или получателя денег (продавца) и депонента, т. е. плательщика (покупателя);
  • депонент перечисляет на этот счет денежную сумму, прописанную в трехстороннем договоре;
  • перечисленную сумму банк эскроу-агент блокирует на неопределенный срок до абсолютного выполнения продавцом своих обязательств перед покупателем;
  • снимать деньги со счета до выполнения этих обязательств не вправе ни получатель, ни плательщик. Также не допускается использование денег владельцем на какие бы то ни было цели, кроме расчета с продавцом;
  • банк не вправе списывать комиссии и прочие платежи за обслуживание счета. Агент получает исключительно вознаграждение, предусмотренное трехсторонним соглашением, которое уплачивается иным способом. Вознаграждение может выплачиваться только депонентом либо бенефициаром;
  • не допускается перечисление депонентом средств в большем размере, чем прописанный в договоре;
  • если получатель денег так и не выполнит взятых обязательств до истечения срока действия договора, средства возвращаются владельцу счета.

Эксперты нередко отмечают, что счет эскроу — это разновидность номинального счета. Но номинальные счета часто используются в целях опекунства для содержания лиц с ограниченной или полной недееспособностью. Следовательно, есть разница — перечислять деньги, чтобы выполнить условия договора или сделать это, когда эти условия уже выполнены. Графически описанную схему можно представить следующим образом:

Открытие счета эскроу

Подписывать договор на открытие счета эскроу должны вместе все три стороны сделки: депонент, бенефициар и представитель банка. Исключение — договор долевого строительства: здесь бенефициар — это застройщик, который договаривается с банком заранее.

В договоре на открытие счета должны быть указаны все существенные условия сделки: какой товар продается или какая услуга предоставляется, кем, кому и в какие сроки.

Кроме того, в документах обязательно указывают, как бенефициар докажет, что выполнил условия сделки. Например, если речь о покупке квартиры, можно указать, что банк-агент переводит деньги только после того, как продавец предоставит в банк выписку из ЕГРН, что новым собственником жилья стал покупатель.

После этого депонент должен внести деньги на счет, а стороны оплатить услуги банка-агента.

Документы для открытия счета. В разных банках пакет документов, которые нужны, чтобы открыть счет, может отличаться. Но всегда клиент должен написать заявление на открытие счета и предоставить документ, подтверждающий личность.

У представителя юрлица попросят нотариально заверенные копии устава или учредительного договора, документа, подтверждающего полномочия — например, доверенность, а также сведения о финансовом положении компании. Это могут быть годовая бухгалтерская отчетность, аудиторское заключение и справка об отсутствии долгов по налогам.

Индивидуальный предприниматель должен предоставить копию паспорта, бухгалтерскую отчетность и справку об отсутствии долгов по налогам.

От физического лица потребуется только паспорт.

В некоторых банках клиента, открывающего счет эскроу, попросят заполнить специальную анкету — вопросник банка.

Как эффективно работать застройщику c эскроу счетами?

Первый Бит поможет застройщикам эффективно вести учет при переходе на систему взаиморасчетов по счетам эскроу.

Начните использовать программный продукт «БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО». Он разработан экспертами Первого Бита с целью комплексной автоматизации деятельности строительных компаний.

Система состоит из модулей, которые можно активировать все сразу или каждый по мере необходимости. В частности, в программных модулях «Продажа недвижимости» и «Заказчик» до 1 июля будет реализован необходимый функционал, с помощью которого можно будет оптимизировать ведение учета Заказчика-Застройщика по схеме с использованием счетов эскроу.

За подробностями по системе «БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО» обращайтесь к нашим специалистам за автоматизацией строительства. Приходите также на наши мероприятия, чтобы узнать много интересного об автоматизации бизнеса.

Технологии информационного моделирования в строительстве. С чего начинается BIM?
Учет в строительстве. Что обязательно нужно проверить бухгалтеру в конце отчетного периода?

Чем характеризуется

Договоры эскроу — это трехсторонние расчётно-обеспечительные инструменты (с признаками договоров хранения и поручения), защищающие интересы участников сделок со взаимными обязательствами. Суть этих инструментов:

  • наличие обязательства по передаче имущества от должника к кредитору;
  • из-за недоверия друг к другу они соглашаются заключить договор эскроу с третьим лицом;
  • по этому договору должник-депонент (обязанный по основному обязательству передать конкретную собственность кредитору) обязуется передать его третьему участнику — агенту эскроу;
  • последний обязуется беречь объект хранения и передать его кредитору (бенефициару) после возникновения контрактных условий.

По п. 6 ст. 926.1 ГК РФ заключают и взаимные договоры эскроу, когда у агента депонируют собственность, которую стороны обязаны передать друг другу (продавец вправе депонировать движимый товар, а покупатель — его денежную цену и т. д.).

По абз. 3 ч. 1 ст. 926.1 ГК РФ договор обязательно нотариально удостоверяется. Исключения — депонирование безналичных денег, бездокументарных ценных бумаг.

В договорённостях всегда участвуют любые дееспобные (для существа конкретных соглашений) лица. Их именуют:

  • депонент — обязательно передающий собственность эскроу-агенту для исполнения своего основного обязательства по передаче этого имущества бенефициару (арендатору, покупателю и т. п.);
  • бенефициар — кредитор по обязательству, исполнение которого обеспечивается через заключение и исполнения договора эскроу;
  • эскроу-агент — ответственный хранитель, которому передают собственность на депонирование.

Предмет договорённостей — деятельность эскроу-агента по депонированию (сохранению имущества депонента) и передаче его после появления договорных условий кредитору депонента.

Объекты депонирования:

  • любая неограниченная в обороте, точно выделяемая из массы ей подобных вещей движимость, на депонирование которой согласно третье лицо при законной необходимости последнего;
  • документы;
  • наличные, безналичные деньги (последние — права требования);
  • документарные, бездокументарные ценные бумаги (последние — права, закреплённые этими бумагами).

ВАЖНО!

Недвижимость не депонируется.

Срок сделки любой (в пределах пяти лет); если он отсутствует в тексте или указан больший, то он признаётся равным пяти годам (по ст. 926.1 ГК РФ).

Использование в различных сферах деятельности

Применение рассматриваемого способа расчётов допустимо практически в любых сделках купли-продажи. Обычно эскроу счета используют там, где применяются достаточно большие суммы выплат. Однако существуют сферы человеческой жизни, где использование указанного способа расчётов распространено особенно широко.

Особенности использования в долевом строительстве

Известно, что квартиру можно купить намного дешевле в тех случаях, когда сделка оформляется ещё во время строительства дома. Как известно, строительной компании в это время очень нужны средства, а будущие жильцы заинтересованы в уменьшении стоимости жилья.

В этой сфере иногда случаются ситуации, когда деньги внесены, но строительство завершить не получилось. Иногда причиной может стать мошенничество, однако бывает и так, что строительная компания просто не смогла завершить строительство по финансовым или другим причинам.

В такой ситуации вкладчики оказываются в тяжёлом положении. Они могут потерять значительные суммы, на которые они планировали купить себе жильё. Государство старается оказывать помощь в таких случаях, но она не может охватить всех, кому это требуется.

С 2019 года в РФ действует закон № ФЗ-175 от 01.072018, в котором установлена обязательность использования счетов эскроу при внесении денег дольщиками. В этом случае их средства защищены, а строительная компания не сможет забрать деньги до тех пор, пока не предоставит жильё.

При оформлении таких договоров должны быть выполнен следующие требования:

  1. Договор можно подписывать с банком, который находится в соответствующем списке регулятора.
  2. Комиссионные банку за предоставления услуги платит строительная компания.
  3. Деньги фирма получит только тогда, когда предоставит ключи от квартиры. При этом если будут претензии к качеству её ремонта, это не отменит передачу средств.
  4. Банк, с которым заключена сделка, частично контролирует деятельность строительной фирмы. Например, если тот возьмёт кредит для постройки дома, он не сможет использовать его для на несвязанные с этим цели.
  5. Использование эскроу освобождает фирму от других видов ответственности. Например, они не делают отчислений в компенсационный фонд и не оплачивают страховку.
  6. В долевом строительстве нельзя использовать для обеспечения безопасности сделки банковскую ячейку или аккредитив.

При несвоевременном окончании строительства дольщик не сможет пожаловаться.

Online-кредит на карту без посещения банка

Как работает

Основа сделки – исполнение трехстороннего договора, заключенного между участниками: продавцом, покупателем, банком. Последний выполняет функцию доверительной стороны.

Договор должен содержать все предполагаемые операции и условия их исполнения.

Сделка с эксроу-счетом выглядит следующим образом:

  1. В банк обращается покупатель с заявлением об открытии счета. Заявление оформляется в строго определенной форме, с указанием предмета договора (суммы), правила осуществления банковской операции, срок действия, а также иные условия, присущие любому другому договору (реквизиты сторон, решение споров и ответственность).
  2. Открывается специальный счет, на котором размещают сумму, необходимую для оплаты по договору между покупателем и продавцом. Возможен прием наличными, либо пополнение производят банковским перечислением.
  3. Далее участники сделки выполняют условия сделки (в случае с покупкой недвижимости – отдают документы на регистрацию нового собственника).
  4. Если в процессе исполнения условий контракта возникают сложности, средства остаются на хранении в банке и разблокируются только для депонента (т.е. покупателя).
  5. Если сделка успешно завершается, участники приходят в банк и сдают подтверждающие документы на проверку эскроу-агенту (т.е. представителю банка).
  6. После положительного решения, бенефициар (продавец) получает доступ к деньгам на счету и далее волен распоряжаться ими по собственной воле.

Изучив схему работы эскроу, становится понятным, что принцип действия схож с аккредитивом, однако, в отличие от него, имеются существенные преимущества.

Отличия от аккредитива

Выбирая, какой гарантией воспользоваться при совершении расчетов с продавцом недвижимости, следует отметить важные отличия от аккредитива:

  • Открытие эскроу-счета возможно только по соглашению трех сторон, включая банк, обеспечивающего безопасность финансовой сделки.
  • Для получения допуска к средствам необходимо представить агенту определенные бумаги, подтверждающие исполнение условий договора.
  • Процесс управления счетом более удобен для участников, и предполагает большую оперативность.

Эскроу-счета в российской экономической реальности

Появлению эскроу-счетов в российской экономике мы обязаны, в первую очередь, изменениям в законодательстве, которое регулирует долевое строительство. Ранее средства, оплачиваемые по ДДУ, поступали непосредственно на счет застройщика, который их использовал для возведения жилого дома. Однако то и дело возникали прецеденты, когда собранных денег не хватало на проведение всех строительных работ, в этом случае стройка замораживалась. Обиженные дольщики выходили на улицы с требованием к властям — наказать нерадивого застройщика и каким-то образом решить вопрос с вложенными средствами.

Нехватка денег объяснялась разными причинами. Безусловно, имели место факты прямого мошенничества, когда руководство компаний застройщиков испарялось вместе с деньгами, однако были и другие причины. Иногда средств оказывалось недостаточно по причине их неправильного распределения (или наличию пробелов в изначальном планировании), а также по причине проблем в экономике страны, в результате чего нес потери и строительный сектор (удорожание материалов, спад спроса).

Так или иначе, в правительстве посчитали, что прямая передача денег застройщику является ущербной практикой и делом рискованным, поэтому проводить оплату в пользу застройщиков безопаснее по эскроу-счетам. Таким образом, деньги передаются застройщику лишь тогда, когда им реально выполнен ряд вполне конкретных обязательств.

При разработке законопроекта предполагалось, что часть денег передается застройщику при окончании работ по заливке фундамента, еще часть – после возведения последнего этажа, и остальная часть – после выполнения всех работ (и дополнительных услуг) в полном объеме. Однако такой порядок утвержден не был, и в законе прописали, что деньги размораживаться будут только по факту ввода в эксплуатацию жилого дома.

С 2014 года, когда данный инструмент появился в правовом поле, использование эскроу-счетов застройщиками было делом сугубо добровольным. Эти несколько лет понадобились для того, чтобы протестировать инструмент платежа, который являлся новым для российской действительности. Последние изменения законодательства о долевом строительстве, подписанные в конце 2018 года (и вступающие в силу летом 2019 года) предполагают обязательный переход на эскроу-счета при расчетах с застройщиками.

Теперь контроль деятельности застройщиков (в частности, речь идет о выполнении последними своих обязательств) будет осуществлять не только Минстрой (территориальные подразделения), но и банки.

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив – что лучше?

Во многом эти варианты похожи:

  • Безопасность расчетов
    В любом случае банк следит за тем, чтобы сделка прошла честно. Продавец точно получит свои деньги, если выполнит условия, а покупатель – права на имущество.

  • Сохранность денег
    Хранить деньги в банковской ячейке или на банковском счете обычно надежнее, чем дома. Вряд ли у вас в квартире есть такая же многоступенчатая система защиты и охрана, как в банке.

Но у счета эскроу есть свои плюсы и минусы.

Плюсы

  • Не нужно снимать наличные, носить чемоданы денег, проверять их подлинность и пересчитывать перед тем, как положить в ячейку.

  • Открыть счет эскроу может быть дешевле, чем арендовать ячейку или оформить аккредитив. За обслуживание счета эскроу банки чаще берут доли процента от суммы на счете. А если в этом же банке вы берете ипотеку на покупку квартиры, счет эскроу могут открыть бесплатно.

  • Деньги на счетах эскроу попадают в систему страхования вкладов. Причем по счетам эскроу, которые используются для сделок с недвижимостью, максимальный размер возмещения – 10 млн рублей. По другим счетам, в том числе аккредитивным, – только 1,4 млн рублей. А деньги в ячейках вообще не застрахованы государством.

Минусы

  • Предельная сумма государственной страховой выплаты по счетам эскроу составляет 10 млн рублей. Этот максимум действует только в случае, если вы использовали счет эскроу для покупки недвижимости. Причем страховка на максимальную сумму действует ограниченный период: начиная с даты, когда документы для регистрации сделки поступили в Росреестр, и до истечения 3 рабочих дней с даты регистрации прав (или отказа в регистрации) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
    Если проблемы у банка возникнут позже этого периода, а деньги все еще не забрали со счета, лимит страховой выплаты будет стандартный – 1,4 млн рублей. Также стандартное возмещение по счетам эскроу предусмотрено для сделок, которые не связаны с куплей-продажей недвижимости.
    Если у вас планируется сделка на большую сумму, нужно очень тщательно выбирать банк или же проводить ее через несколько счетов эскроу.
    Деньги в банковской ячейке, напротив, считаются только вашей собственностью. Даже в случае отзыва у банка лицензии ячейку могут вскрыть только при вас и ценности вернут целиком, сколько бы там ни лежало. Причем получить доступ к ячейке и вернуть свои деньги можно в течение нескольких дней.

  • Лишь в нескольких банках сейчас можно открыть счет эскроу, потому что этот инструмент относительно новый. Гражданский кодекс регламентировал все детали его использования только в июне 2017 года. Банков, которые готовы сдать ячейку или оформить аккредитив, намного больше.

Как открыть счет эскроу

  1. Шаг первый. Покупатель совместно с продавцом обращается в уполномоченный банк, и заключают там трёхсторонний договор. В нём указан срок его действия и условия получения денег.
  2. Шаг второй. На счёт вносятся денежные средства или другие ценности в размере договоренностей.
  3. Шаг третий. Покупатель и продавец совершают сделку. Банк в ней непосредственного участия не принимает.
  4. Шаг четвёртый. Продавец приносит в банк документы, подтверждающие, что сделка выполнена, а условия соблюдены.
  5. Шаг пятый. Банк перепроверяет предоставленную информацию, и если условия соблюдены и документы оформлены правильно право пользования счётом переводится от покупателя к продавцу.
  6. Заключительный шаг. Продавец снимает средства, или переводит их на другой счёт, после чего счёт условного депонирования закрывается.

Какие банки работают с эскроу-счетами

Не все банки взяли на вооружение новый вид услуг, однако, число финансовых структур, готовых сотрудничать в рамках эскроу-счета постепенно увеличивается.

К числу первопроходцев относятся:

Сбербанк ( ознакомиться с условиями на странице банка ); Группа ВТБ; УБРиР; Генбанк (в Крыму).

Почта Банк; ГПБ; Совкомбанк; Альфабанк; Открытие; Росбанк и другие.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Олег Черников риелтор Фили-Давыдково

С 1 июля 2019 года новая схема расчетов между покупателями квартир в новостройках станет обязательной и будет осуществляться только через счета-эскроу в банках которые на это уполномочены. Подробнее ниже в 5ти фактах простыми словами.

№1 Некоторым застройщикам по прежнему можно будет реализовать квартиры в новостройках по старым правилам

Об этом подписал постановление Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев. Постановление от 22 апреля 2019 года No480 (ссылка на сайт Правительства РФ http://government.ru/docs/36456/). Документ не большой, но если кратко и простыми словами то, для того чтобы продавать новостройки без эскроу счетов застройщик обязан:

– Готовность строительства должна быть не менее 30%

– Продать квартир по ДДУ не более 10%

– КОТ не мене 15% готовности объекта (КОТ — комплексное освоение (развитие) территории)

На этих льготных условиях для застройщиков действуют еще старые правила, но есть и компании которые зарекомендовали себя как надёжный застройщик, это ПИК и ЛСР, доля готовности их объектов от 6%.

№2 Рост цен в новостройках будет продолжаться и в 2019 году

Летом 1 июля 2019 г. все застройщики уже перейдут на обязательное использование счетов эскроу и купить квартиру в новостройке можно будет только по договору счета эскроу (согласно 214-ФЗ Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу), это ещё даст рост цен на и так уже подорожавшую недвижимость, но это будет не так сильно, поскольку рынок начал отыгрывать рост цен еще год назад.

Рост цен напрямую зависит оттого откуда застройщик будет будет брать деньги на финансирование стройки. Застройщики перейдут на проектное финансирование от банков, а это увеличит процент в стоимости квадратного метра, ведь теперь застройщики будут строиться на кредитные деньги.

№3 Кратко, что всё это значит для простого покупателя недвижимости и что нужно знать про эскроу-счета?

Данный механизм создан для оплаты квартир в новостройках не напрямую застройщикам, а банку агенту эскроу , на счету которого будут лежать заблокированные деньги дольщика пока не закончится строительство и застройщик не зарегистрирует права собственности.

В первую очередь договор счета эскроу создан для защиты потребителя и открывается только на имя дольщика в банке агенте, для расчетов с застройщиком по ДДУ. Это значит что исключается случай когда застройщик «строил строил» и не достроил, а дольщик остался без денег, в данном случае вся денежная сумма возвращается дольщику.

№4 Какие преимущества договоров счета эскроу и риски?

1) на них действует система страхования вкладов, даже если у банка отзовут лицензию;

2) покупатель недвижимости сможет вернуть свои деньги (действует для сумм до 10 000 000 рублей);

3) на него не распространяется блокировка и арест в случае взыскания с покупателя и его банкротства;

4) деньги лежат на счету и никто не может их использовать;

5) покупатель гарантировано получает квартиру, поскольку это обязывает застройщика исполнить обязательства;

6) действует уступка прав как и с ДДУ;

7) возможно поэтапное пополнение счта, если это предусмотрено договором;

8) без комиссий для покупателя, связанные с открытием и ведением счета (согласно 214-ФЗ Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве)

№5 Защита дольщиков обеспечена

Поскольку банки будут выдавать кредиты на новостройки, им будет не выгодно держать на балансе «недострои», они будут следить за каждым этапом строительства, вот пока тут не совсем понятно как, ведь у банков нет квалифицированных отделов по девелопменту.

Но уже появление механизма покупки недвижимости с использованием эскроу-счетов обезопасит дольщиков от «недостроя» и рисков связанных новостройками. Время обманутых дольщиков уйдёт в прошлое, вот только один вопрос не даёт покоя, почему эскроу счета не ввели раньше? Ведь этот метод покупки существует уже давно…

А что вы думаете по этому поводу?

Когда применяется

Несмотря на то, что в России подобная услуга оказывается исключительно банками и преимущественно по стандартным сделкам с недвижимой собственностью, принцип эксроу-счета допускает применять его и в других вариантах:

  • при финансировании проекта;
  • для передачи права на какую-либо интеллектуальную собственность;
  • при покупке ценных бумаг;
  • при выполнении присоединения организации;
  • иных ситуациях, например при долевом строительстве.

Порядок реализации в долевом строительстве описан в законе №214-ФЗ. На специальные счета зачисляют деньги, полученные от участников долевого строительства. Банк направляет средства организации, ответственной за застройку, когда объект будет передан в эксплуатацию дольщикам.

Если строительство предполагает расчеты по эскроу-счету, этот пункт должен присутствовать в договоре с застройщиком. После его подписания банк займется открытием и обслуживанием счета, бесплатно для физических лиц, дольщиков.

Переняв основные принципы международной практики ведения эскроу-счета, российский механизм вводит дополнительные ограничения – принимать к хранению можно только денежную массу, а агентом выступает финансовое учреждение.

Особенности использования

Участникам сделки, при использовании нового механизма гарантий, важно знать особенности его применения:

Предусмотрена возможность изменения условий договора, если того требуют обстоятельства.
Основанием для изменений становится судебное решение или общее согласие участников.
Счет действует строго ограниченный период времени, который указывают в соглашении.
Возможно досрочное закрытие счета при ликвидации организации, признании участников недееспособными, отсутствии связи с кем-либо из сторон

Важно обозначить условия досрочного расторжения в тексте соглашения.
Если иное не оговорено, средства при досрочном закрытии возвращают депоненту, т.е. лицу, открывшему эскроу-счет.
Если в период проведения сделки финансовое учреждение признается банкротом, в список лиц, которые должны получить средства (реестр кредиторов), попадает лицо, открывшее счет, либо бенефициар, если условия контракта исполнены.
Средства на счетах, работающих по принципу эскроу, страхуют на сумму в 10 миллионов рублей.
Необходимо проконтролировать, чтобы в процессе составления договора был включен пункт наделения банка обязанностью тщательно проверять полученные бумаги

В противном случае, финансовая структура освобождается от ответственности за законность операции.
Банк вправе запросить дополнительные подтверждающие документы, которые будут свидетельствовать о надлежащем исполнении условий сделки сторонами.

Юридические особенности

Согласно статье 926.1 Гражданского кодекса РФ, до момента расчета деньги на эскроу счете являются собственностью того, кто их внес. Момент расчета наступает при выполнении продавцом требуемых пунктов договора и предоставлении необходимых документов. Внесенные покупателем средства блокируются банком до наступления одного из перечисленных в договоре обстоятельств. До этого срока любая из участвующих в сделке сторон может требовать у банка предоставить ей сведения о состоянии счета.

По мнению экспертов, конструкция договора эскроу является достаточно гибкой и удобной. Дополнительным преимуществом по сравнению с аккредитивом или использованием банковской ячейки служит тот факт, что стороны могут вписать в документ условие, требующее от эскроу-агента проводить детальную проверку выполнения бенефициаром перечисленных обязательств.

У эскроу в России имеются свои плюсы и минусы. Плюсы следующие:

  1. Не требуется работать с большими суммами наличных, как при использовании банковской ячейки. А значит, покупателю не придется путешествовать до банка с чемоданом денег.
  2. За открытие счета эскроу банки часто берут доли процента от его суммы, что во многих случаях выгоднее, чем аренда ячейки или оформление аккредитива. При взятии ипотечного кредита в том же банке счет эскроу могут открыть и бесплатно.
  3. Денежные средства на подобных счетах защищены системой страхования вкладов. При этом максимальная сумма возмещения для сделок с недвижимостью составляет 10 млн. рублей, что гораздо больше, чем по другим счетам, включая аккредитивные (1,4 млн. рублей).
  4. Аккредитацию для работы по соответствующей схеме получили только самые надежные из российских банков. Все они участвуют в государственной программе страхования вкладов и имеют высокий кредитный рейтинг.
  5. Покупатель может быть уверен, что списание денег произойдет только после выполнения условий договора, например, передачи готовой квартиры или сдачи объекта.
  6. Договор эскроу позволяет продать квартиру новому дольщику на этапе строительства дома. При этом все права и обязанности по счету переходят к нему.

Не лишен счет эскроу и минусов:

  1. Если сделка проводится не с недвижимостью, максимальная сумма страхового возмещения остается стандартной – 1,4 млн. рублей. Да и в случае покупки квартиры увеличенная сумма страховки действует только 3 рабочих дня с даты регистрации прав.
  2. Заключить договор эскроу можно не с любым банком. И не всегда в банке с возможностью его заключения будут самые выгодные условия по ипотеке. При покупке квартиры на этапе строительства выбор эскроу-агента формально остается за застройщиком.
  3. Требуется дополнительное документальное оформление. Для составления или проверки необходимых бумаг рекомендуется воспользоваться услугами профессионального юриста, знакомого со схемой сделки с использованием эскроу счетов.
  4. Итоговая стоимость приобретаемого жилья может быть ощутимо выше, чем при стандартном договоре долевого участия.

Заключение

Уже в 2019 году, с июля месяца, многие новостройки (есть ограничения, в связи с которыми продажа квартир может осуществляться по старым правилам) должны проходить через систему эскроу-счетов. С этого момента долевое строительство в том виде, к которому привыкли граждане России, уйдет в прошлое. По задумке правительства РФ, данный инструмент способен решить множество существующих проблем. Будут ли эскроу-счета действительно решением накопившихся проблем в жилищном строительстве, это, как обычно, покажет лишь время.

Примерно в равной степени положение дольщиков и застройщиков ухудшится – первые будут вынуждены покупать жилье дороже, вторые – платить проценты по кредитным деньгам.

Одно можно сказать наверняка — среди тех, кто точно окажется в выигрыше, присутствуют банки, отобранные ЦБ для эскроу. Для банков круговорот одних и тех же денег между ним самим, застройщиком и дольщиком принесет прибыль на каждой итерации при отсутствии для банка каких-либо рисков.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector