Коммерческая ипотека — условия, порядок оформления

Как получить бизнес-ипотеку в самых популярных банках?

«ВТБ 24»

Одним из банков, которые выдают бизнес-ипотеки, является «ВТБ 24». В нем можно получить разовый кредит на покупку в собственность недвижимость коммерческого типа под залог приобретаемого помещения. Коммерческая ипотека в этом банке дается на следующих условиях:

1. Минимальная величина займа – 4 миллиона рублей.
2. Максимальный срок – 10 лет.
3. Величина первого взноса – 15% от стоимости покупаемой недвижимости.
4. Ставка – от 15,5% до 16%.
5. Заемщику может предоставлять отсрочка в погашении основной части долга максимум на полгода.

Для того чтобы взять такой кредит заемщикам нужно:

• передать в банк стандартный набор документов на ипотеку, а также документы о деятельности, которой занимается организация;
• также банку нужно предоставить финансовые и налоговые бумаги;
• покупаемую недвижимость ИП должен самостоятельно перевести из жилого фонда;
• заемщик обязан найти поручителя, которым может являться как юридическое, так и физическое лицо.

Обратите внимание! После оформления кредита предприниматель будет нестиответственность перед финансовой организацией.

Если платеж по займу будет просрочен, то заемщику будет начислен штраф, составляющий 0.1% от полной стоимости, которая равна сумме займа и процентов за все время кредитных обязательств.

«Сбербанк»

Еще одним банком, который предоставляет достаточно выгодные условия бизнес-ипотеки для ИП и юридических лиц, является «Сбербанк. Такое кредитование в данной финансовой организации имеет следующие условия:

1. Величина займа – от 150 тысяч рублей до 200 миллионов рублей.
2. Максимальный срок – 10 лет.
3. Процентная ставка – от 11,8%.
4. Первый взнос – от 20%.
5. В договор ипотеки входит обязательное страхование приобретаемого имущества.

Для того чтобы получить возможность принять участие в такой ипотечной программе нужно обратиться в отделение банка в том регионе, где зарегистрирована компания. Там заемщику дадут анкету, которую он должен заполнить.

Также заранее нужно подготовить пакет необходимых бумаг, в который входит:

• документы о регистрации юридического лиц или индивидуального предпринимателя;
• отчетность компании по финансам и бухгалтерии;
• бумаги по хозяйственной деятельности.

Оформление бизнес-ипотеки в «Сбербанке» требует таких обязательных мер как залог имущества, на которое дается кредит, а также залог на недвижимость, собственником которой является заемщик. Кроме того, ИП необходимо иметь поручительство физического или юридического лица.

«Россельхозбанк»

Бизнес-ипотека в данном банке дает возможность приобретать разнообразную недвижимость коммерческого типа. Кроме того, в «Россельхозбанке» заемщикам могут выдать дополнительную сумму на ремонтные работы. Эта финансовая организация предлагает такой тип кредитования на следующих условиях:

1. Возможная сумма кредита – от 500 тысяч рублей до 20 миллионов рублей.
2. Максимальный срок – 10 лет.
3. Процентная ставка индивидуальна и зависит от многих условий.
4. Размер первого взноса тоже высчитывается каждому заемщику индивидуально.
5. Заемщик имеет право на отсрочку выплаты долга на 1 год.

Внимание! Чтобы банк мог покрыть свои риски, приобретаемое заемщиком имущество берется в залог. Также залогом может служить дорогостоящее имущество человека, оформляющего ипотеку.. К такому имущество относят транспорт, оборудование для производства или торговли и другие ценности товарно-материального значения

К такому имущество относят транспорт, оборудование для производства или торговли и другие ценности товарно-материального значения.

Документами, которые необходимы для оформления ипотеки в этом банке, являются:

• заполненная анкета;
• документы о праве собственности на покупаемую недвижимость и действующий арендный договор;
• паспорта заемщика и поручителей;
• документы, утверждающие предпринимательскую деятельность;
• оригинал и копия ЕГРИП/ ЕГРЮЛ.

Точный перечень документов можно уточнить в сотрудников отделения банка в регионе, где будет оформляться ипотека.

Зависить от арендодателя не хочет не один предпринимателей, именно поэтому многие стремятся оформить коммерческую недвижимость в свою собственность. И если деньги для такой покупки не хочется забирать из бизнеса, то бизнес-ипотека является отличным решением.

Бизнесс-ипотека отличается от ипотечного кредитования на жилье. На тему последнего мы подготовили полезные статьи:

• Особенности получения с первоначальным взносом и без него.
• Могут ли дать ипотеку человеку с плохой кредитной историей и без официального трудоустройства?
• Рефинансирование и реструктуризация долга.
• Особенности взятия на новостройку, на строительство дома, на дом и земельный участок.

Особенности коммерческой ипотеки в России

Ипотека, предлагаемая юридическим лицам, пока не получает широкого распространения, как в западных странах, где недвижимость для бизнеса приобретается преимущественно на кредитные средства. Связано это как с недостаточной законодательной базой, которая могла бы регулировать взаимоотношения между банком и коммерческим заемщиком, так и с более сложным процессом оформления покупки нежилых помещений на заемные средства.

Определенные трудности связаны и с оценкой коммерческой недвижимости. Получение заключения эксперта о рыночной стоимости порой может быть затруднено, особенно если речь идет не об офисе, а о складах или производственных площадях, оценить ликвидность которых очень непросто. В случае невозможности достоверно узнать рыночную стоимость объекта и его ликвидность, банк может даже принять решение об отказе в кредитовании.

Ипотека для юр. лиц у нас в стране имеет свои особенности, главными из которых можно назвать относительно короткие сроки кредитования и повышенные процентные ставки по сравнению со ссудами на жилую недвижимость.

Для ИП

Условия ипотечного кредитования

Подача заявки на покупку

Этап подачи заявки на получение коммерческой ипотеки – один из самых важных, как для физического, так и для юридического лица.

Перечень необходимых документов зависит от требований конкретного банка.

Заявка имеет единую форму для всех заемщиков, независимо от их статуса.

В форме потребуется указать:

• почтовый и юридический адрес организации;
• необходимую сумму;
• цель кредитования;
• форму обеспечения кредита;
• доходность бизнеса;
• состояние счетов.

Юридическим лицам необходимо дополнительно указать контактные данные руководителя организации и главного бухгалтера, их стаж и предыдущее место работы.

Для физических лиц

Сбербанк предлагает такой категории клиентов произвести оформление ипотечного займа на приемлемых условиях. Максимальный размер кредитования по данной программе составляет до семи миллионов рублей. Оформить займ для физических лиц на приобретение недвижимости имеется возможность на срок до 10 лет. Средняя ставка по кредиту составляет 15.5 процентов годовых. При этом комиссия за предоставление займа с физического лица не взимается. Такая категория клиентов имеет возможность получить кредит на приобретение помещений для коммерческих целей по ускоренной процедуре. При этом для получения ипотеки гражданину совсем необязательно быть владельцем ООО или индивидуальным предпринимателем. Займы предоставляются и физическим лицам, чтобы они смогли обзавестись собственной недвижимостью.

• Если физическим лицом коммерческая ипотека оформляется повторно, то для него банком будут предложены специальные более выгодные условия кредитования. Для каждого такого клиента учреждение пересматривает их в индивидуальном порядке.
• Если бизнес связан с сельским хозяйством, то размер первоначального взноса составляет от 20 процентов от стоимости недвижимости. Во всех остальных случаях придется внести сумму в размере 25 процентов от цены на приобретаемый объект коммерческого назначения.

Особенности коммерческой ипотеки в Сбербанке

В общем понимании коммерческая ипотека подразумевает приобретение с помощью заемных средств недвижимости нежилого назначения, включая складские, торговые, производственные, офисные и иные помещения для нужд частных и корпоративных клиентов.

В Сбербанке такой вид кредитования доступен как для физлиц, так и для ИП и бизнеса. Особенностями коммерческой ипотеки являются:

• укороченный период погашения задолженности (в среднем не более 15 лет);
• повышенные процентные ставки по сравнению с жилищной ипотекой;
• существенный первый взнос (минимум 20-30% от цены объекта на рынке);
• дополнительная необходимость в поручительстве по договору третьих лиц (особенно для бизнеса).

Коммерческая ипотека: особенности кредитования

Ожидание vs. реальность

Мы собирались покупать квартиру у другого ипотечного заёмщика, так что я сразу позвонила в банк, у которого она была в залоге. Наш первоначальный взнос составлял 20% от стоимости жилья. Меня сразу предупредили, что для ИП действует повышенная ставка. Если обычная составляет 7,99%, то в моём случае она будет 8,49%. Это неплохой вариант, в любом случае со временем её можно будет рефинансировать под более низкий процент.

Как ни удивительно, но из документов, подтверждающих доход, мне потребовались всего две справки:

• Копия налоговой декларации за прошлый год. То есть я просто сфотографировала свою декларацию, которую подавала в налоговую (документ в ФНС подают в двух экземплярах, и один из них с отметкой о принятии остаётся у налогоплательщика, вот о нём и речь).
• Справка о доходах за прошлый год. Мне её бесплатно сделали в банке, где у меня расчётный счёт, минут за десять. 

Из остальных документов потребовался паспорт, свидетельство о браке, СНИЛС и ИНН. 

Через несколько дней мне пришёл ответ из банка — одобрили сумму, в три раза больше, чем надо. Вот и всё! Оказалось, что выдача кредита для ИП ничем не отличалась от стандартной истории. Только ставка выше на 0,5 процентного пункта.

Для получения кредита нужно было:

• Оформить личную страховку (стоимость зависит от суммы кредита и возраста заёмщика, в нашем случае она составила около 25 000 ₽. Дом ещё строится, поэтому мы пока не страхуем само жильё).
• Заплатить госпошлину за переоформление залога (2 тысячи ₽).
• Открыть аккредитив — позволяет безопасно переводить деньги при крупных сделках (около 2 тысяч ₽, но точную сумму уже не помню).
• Оформить нотариальное согласие мужа на покупку квартиры (примерно 1500 ₽). 

Особенности рынка коммерческой недвижимости

Оформляя кредит для предпринимателей, банк серьезно рискует из-за таких обстоятельств:

• Процедура оценки коммерческого жилья трудоемкая, она требует учитывать разные параметры.
• Коммерческий объект переходит в банковский залог не после оформления ипотеки, а позже, когда покупатель станет его юридическим владельцем.

Чтобы увеличить шанс на получение банковского одобрения, требуется учитывать уровень ликвидности жилья. На этот параметр влияет:

1. Локализация недвижимости (центр или окрестности);
2. Наличие инфраструктуры около объекта, что влияет на его рентабельность;
3. Доступность;
4. Технические характеристики;
5. Количество сделок предыдущих отчуждений недвижимости.

Найти банк

Преимущества и недостатки коммерческой ипотеки

Если найти и сравнить действующие в 2020 году программы ипотеки на жилую и коммерческую недвижимость, окажется, что данные виды кредитования имеют несколько существенных отличий, которые можно назвать их преимуществами друг над другом.

Так, желающие оформить стандартную, некоммерческую ипотеку оценят:

• сниженную процентную ставку (в сравнении с предложением для бизнеса);
• увеличенный срок погашения (иногда разница оказывается двукратной);
• наличие большого количества льгот и специальных программ с государственной поддержкой.

Зато приобретение имущества для личного дела выгодно тем, что:

• его можно использовать для извлечения прибыли (жилая ипотека не допускает даже сдачу квартиру в аренду);
• банки одобряют покупку любого типа недвижимости, если их техническое состояние соответствует предъявляемым требованиям (максимум, на что могут рассчитывать частные лица – гараж, но обычно выбор ограничивается квартирой или домом);
• максимально допустимая сумма кредита заметно выше.

Существуют и иные особенности, которые привлекут внимание клиентов, но указанные выше можно назвать наиболее существенными и важными

Коммерческая ипотека для физических лиц

Некоторые кредитные организации готовы предоставить деньги для покупки коммерческой недвижимости физическим лицам (или ИП, действующим от собственного имени). В данном случае клиентам предлагаются стандартные условия кредитования бизнеса, то есть, повышенная ставка и увеличенный первоначальный взнос, но одновременно допускается использование купленного имущества по его прямому назначению – для извлечения прибыли. Основной плюс подобного подхода – возможность купить здание, не являющееся жильём. Из минусов – ограниченная сумма, которую готовы выделить банки.

Коммерческая ипотека для юридических лиц

Выше упомянуты стандартные условия ипотеки для юридических лиц.

Они таковы:

• сумма от 500 тысяч до 600 миллионов рублей (обычно верхний порог оказывается ниже указанного, но можно найти и предложение с озвученной суммой);
• срок погашения задолженности – до 15 лет (180 месяцев);
• процентная ставка – около 14%, в зависимости от выбранного финансового учреждения и состояния недвижимости;
• первоначальный взнос – от 15%.

2018

Требования к лицу, оформляющему заем

Для того чтобы иметь возможность получить такой кредит заемщики должны соответствовать определенным критериям. У каждого банка они могут немного отличаться, но все же основными требованиями, выдвигаемыми к заемщику, являются:

1. Фирма и организация заемщика должна являться резидентом РФ.
2. Годовой доход организации не должен быть выше 400 миллионов рублей.
3. Минимальный возраст человека, оформляющего такой кредит, не должен быть выше 21 года. А максимальный возраст должен быть меньше 70 лет на время полной уплаты долг.
4. Организация должна заниматься своей деятельностью не меньше 6 месяцев, а если фирма занимается сезонными работами, то срок ее деятельности должен превышать один год.

Какие банки ее выдают

Перечень того, какие банки выдают ипотеку для ИП, довольно обширен. Предпринимателям есть из чего выбрать. Стоит рассмотреть несколько популярных предложений:

• «ВТБ 24». Банк выдает кредит на первичное и вторичное жилье. Минимальный процент составляет 9,7% годовых, первый взнос — 10%. ИП представляют налоговую декларацию за последние 12 месяцев деятельности. Также есть возможность получить ипотеку без подтверждения дохода, но величина первоначального взноса увеличивается до 30%.
• «Россельхозбанк». Предлагает покупку коммерческой недвижимости на сумму до 200 миллионов рублей, ставка устанавливается в индивидуальном порядке.
• «Сбербанк». Банк предлагает ИП жилую недвижимость. Проценты начинаются с 8,2% годовых. Первый взнос от 15%, а при отсутствии подтверждения дохода от 50%.

Перед обращением в банки следует обратиться в отделения выбранных организаций и проконсультироваться с сотрудниками, а также сравнить условия на сайтах учреждений, рассчитать кредит с помощью онлайн-калькулятора.

Требования, предъявляемые к юридическому лицу

Процесс оформления

Условия потребительского кредитования в Жуковском

Нормы законодательства в 2020 году

Покупка нежилого помещения подразумевает право будущего владельца осуществлять ремонтные и другие работы в процессе выплаты ипотеки. Ипотечный договор должен содержать пункты о возможной перепланировке, модернизации, смене технологической базы или частичного оборудования.

Также ссуда на коммерческие объекты выгодна, если:

• приобретается готовый бизнес для расширения поля деятельности либо для смены направления;
• необходимы дополнительные средства для развития существующей компании (в этом случае оформляется залог коммерческой недвижимости, находящийся в собственности юридического или физического лица);
• планируется приобретение офиса, склада, торговой площадки для открытия филиалов, отделений, представительств.

Важно! Залог имеющейся недвижимости значительно повышает шансы на одобрение заявки от предпринимателя. Банковские учреждения идут на повышенные риски при оформлении ипотеки до момента вступления в права собственности заемщика

Если предварительно предоставлено обеспечение в виде личного имущества (не приобретаемого), кредиторы финансово защищены, более лояльны в решениях

Отличия от ипотеки на жилые помещения

Бизнес ипотека – процедура, требующая доказательств платежеспособности соискателя и острой необходимости приобретения конкретного коммерческого объекта. Например, покупка жилых площадей обоснована автоматически – клиент желает улучшить собственные условия, обеспечить себя, несовершеннолетних детей или пожилых родителей своей квартирой или загородным домом.

С коммерческими объектами ситуация иная – относительно новый продукт финансовых учреждений для бизнесменов требует массы документальных подтверждений о необходимости покупки в ипотеку конкретного помещения, офиса, склада, цеха и др.

Для быстрого получения одобрения по ипотечной заявке юридическим и физическим лицам необходимо:

• в обязательном порядке согласиться на все условия страхования, заключить договора и получить полисы;
• обратиться к ипотечному брокеру – финансовому посреднику, который умеет добиться пониженных ставок при повышении лимита кредитования;
• предоставить личное имущество в качестве залога, получая приобретаемое коммерческое помещение без обременения.

Внимание: вид ипотеки отличается от жилищного кредитования процентами, сроками погашения и максимальной суммой к выдаче. Средняя ставка по России составляет 11-17%, первоначальный взнос – не менее 20-30% (в некоторых случаях – до 50%), погашение до 10 лет

В некоторых случаях ипотека на коммерческие объекты выдается по специальным программам, где действует пониженная годовая ставка при покупке недвижимости у партнеров банка.

Можно ли взять ипотеку на нежилое помещение для физических лиц?

Сейчас кредиторы предоставляют возможность такой ипотеки не только для юридических, но и для физических лиц.

Это связано с разработкой программ, в целях поддержки малого бизнеса.

Некоторые банки даже позволяют индивидуальным предпринимателям оформить в залог не только ипотечное помещение, но и любую другую недвижимость, которая находится в их собственности.

На гараж

Физические лица и индивидуальные предприниматели могут оформить ипотеку на гараж. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) выдают целевые кредиты именно на покупку или постройку гаражей.

Разумеется, такая ипотека есть не во всех банках, однако в таком случае, Вы можете оформить обычный потребительский кредит.

Обратите внимание! Гаражи не являются объектами недвижимости сами по себе. Они связаны с земельным участком, на котором расположены

Помимо того, гараж должен, как минимум, иметь фундамент, чтобы считаться объектом недвижимости.

Также, согласно закону, можно взять в ипотеку даже обычное машинное место. Сбербанк уже практикует выдачу таких кредитов.

Условия этой ипотеки таковы:

1. Минимальная сумма кредита – 45 000 рублей;
2. ПВ – 15% от стоимости недвижимости;
3. Комиссия за использование средств ипотеки – 10%;
4. Максимальный срок кредита составляет 30 лет.

Будет полезно просмотреть:

https://youtube.com/watch?v=aEp38udcT8Q

С земельным участком

Согласно 69 статье 103 ФЗ, земельный участок становится залоговым имуществом, если на нем расположен приобретаемый в ипотеку дом.

Но есть и случаи, в которых можно взять ипотеку, и не отдавать в залог земельный участок:

• Если это муниципальная или федеральная собственность;
• Если площадь участка меньше, чем установленная в регионе;
• Недвижимость находится на праве постоянного пользования.

Подробнее ознакомиться с ипотекой на земельный участок можно в этой статье.

Недвижимость коммерческого назначения

Физическим лицам труднее купить недвижимость коммерческого назначения, чем юридическим.

Дело в том, что юридические лица в принципе оформляют кредиты по повышенной ставке, а если позволить оформить такую ипотеку физическому лицу, то банк потеряет свои деньги.

Такие кредиты чаще выдаются:

1. Для ИП;
2. Владельцам ферм;
3. Собственникам малого бизнеса;
4. Руководителям компаний.

Таким образом, в таком случае, банк тщательно проанализирует деятельность компании, которая берет ипотеку. То есть, физическое лицо (к примеру, руководитель ООО) должен предоставить не только стандартный пакет документов, но и бумаги компании.

Обратите внимание! В связи с особенностями законодательства РФ, для банков выдача кредитов на покупку коммерческой недвижимости сопровождается трудностями. Хотя бы потому что передача нежилой недвижимости в залог от физического лица – довольно специфический, с точки зрения закона, процесс

Поэтому каждый случай стоит рассматривать индивидуально.

Чаще, такие кредиты сопровождаются ужесточенными для заемщика условиями.

Рекомендуем к просмотру: 

В большинстве своем:

• Процентная ставка по ипотеке может быть от 11,5% до 20% годовых;
• Сумма кредита от 150 000 до 200 000 000 рублей;
• Первый взнос по ипотеке не менее 20%
• Срок кредита – от 5 до 15 лет;
• Здание, в котором расположено помещение, должно быть капитальным;
• Не должно быть никаких обременений на право собственности.

Особенности кредитования

Такой вариант кредитования прекрасно развит в передовых европейских государствах. Предприниматели там заключают сделки на приобретение такой недвижимости с целью ее последующей сдачи в аренду иным лицам. Они от этого получают дополнительный источник дохода. У нас коммерческая ипотека лишь постепенно начинает развиваться.

https://youtube.com/watch?v=WGcQIC5ClIs

Тормозят процесс завышенные банковские требования:

• Ограничения в виде коммерческой деятельности. Запрещен заем для дальнейшего производством алкогольной либо табачной продукции.
• Ограничения по нарушениям экологии. Необходимо заключение комиссии, свидетельствующее о степени загрязнения.
• Эффективность при максимальной прозрачности бизнеса.
• Стабильность работы предпринимателя.